ضابطه کاربری تجاري- خدماتي
احداث واحدهاي تجاري و خدماتي، ايجاد دفاتر كار و مطب پزشكان در اين كاربري مجاز ميباشد. اين كاربري شامل قطعه اول مجاور معبر ميباشد. ضمنا احداث واحدهاي مسكوني نيز در اين كاربري مجاز است. (احداث تجاري مسكوني به صورت مختلط نيز بلامانع ميباشد). ايجاد بانك، سينما، تئاتر، نمايشگاه و ورزشگاه خصوصي، آموزشگاه رانندگي و داروخانه و كارگاه‌ها و واحدهاي توليدي كوچك غيرمزاحم (از نظر صدا، بو، گرد و غبار، منظر، لرزش و فاضلاب) در اين كاربري بلامانع است. ايجاد مجتمع تجاري و يا پاساژ در پلاكهائي كه مساحتي بيش از 500 مترمربع داشته باشند در اين كاربري مجاز است (رعايت مساحت بيش از 500 مترمربع براي مجتمعهاي تجاري، مجتمعهاي تجاري موجود را شامل نمي‌شود) . ضمناً در سایر موارد براساس مصوبه شورای عالی شهرسازی مصوب 89/4/10 اقدام خواهد شد.
ـ در اين كاربري احداث خرده‌فروشي، عمده‌فروشي، انبار، كارگاههاي سبك غيرمزاحم (از نظر صدا، بو، لرزش، فاضلاب)، پاركينگ و بارانداز بلامانع است.
ضوابط احداث بنا در كاربري تجاري:
اين كاربري شامل خرده‌فروشي و خدمات ـ عمده‌فروشي و بازار ميباشد و در دو گروه اصلي قابل طبقه‌بندي هستند كه عبارتند از:
يك ـ تجاري (تجاري صرف).
دو ـ تجاري مختلط (تجاري ـ مسكوني، تجاري ـ خدماتي، تجاري ـ اداري و...).
كاربري تجاري از نظر سطح عملكردي در سه سطح محله‌اي، ناحيه‌اي، منطقه‌اي و شهري قابل طبقه‌بندي مي‌باشند.
ضوابط احداث بنا در كاربري تجاري (تجاري صرف):
تجاري محله‌اي:
ـ احداث يك واحد تجاري به مساحت حداكثر 21 مترمربع و عرض مفيد دهنه به ميزان 3 متر در تمامي مالكيت‌هاي واقع در محدوده عملكردهاي مسکونی و مذهبی محله‌اي بلامانع است. مساحت واحد تجاري جزء زيربناي مجاز قطعه مالكيت مربوط است.(در معابر با عرض كمتر از 12 متر واقع در مناطق مسكوني احداث واحدهاي تجاري ممنوع ميباشد)
تجاري ناحيه‌اي ـ منطقه‌اي:
ـ مساحت واحدهاي تجاري ناحيه‌اي و منطقه‌اي واقع در معابر ناحيه‌اي 20 الي 50 مترمربع و شهري بيش از 50 مترمربع ميباشد.
ـ حداكثر تراكم مجاز مراكز تجاري ناحيه‌اي ـ منطقه‌اي برابر 300 درصد كل زمين و حداكثر زيربناي مجاز در طبقه همكف 100 درصد كل زمين است.
ـ ميزان عقب‌نشيني مراكز تجاري ناحيه‌اي ـ منطقه‌اي مازاد بر خط پروژه طرح تفصيلي از بر معابر ناحيه‌اي 1.20 متر ميباشد. ـ حداكثر ارتفاع طبقات تجاري در طبقه همكف 5 متر ميباشد در صورت استفاده زيرزمين بصورت تجاري حداكثر ارتفاع زيرزمين 3.5 متر خواهد بود. (حداكثر ارتفاع زيرزمين از كف (كد مبنا) 1.40 متر ميباشد.)
تجاري شهري:
ـ حداكثر تراكم مجاز مراكز تجاري شهري 400 درصد سطح كل زمين و حداكثر زيربناي مجاز در طبقه همكف 100 درصد سطح كل زمين است.
ـ ميزان عقب‌نشيني مراكز تجاري شهري مازاد بر خط پروژه طرح تفصيلي از بر معبر در معابر شرياني درجه يك 3 متر، معابر شرياني درجه دو با عرض بيش از 24 متر 1.5 متر و در معابر شرياني درجه دو با عرض كمتر از 24 متر 1 متر خواهد بود (طبق بند سه مصوبه 94/06/29 کمیسیون ماده پنج).
ـ به ازاي 5 درصد كاهش سطح اشغال (بدون رعايت حداكثر تراكم) مي‌توان به ميزان 10درصد به تراكم مجاز افزود.
ـ حداقل سطح اشغال زمين مراكز تجاري (مقياس شهري) 30% سطح كل زمين است.
ـ افزايش تراكم ساختماني تجاري شهري پس از تصويب مراجع ذي‌صلاح (كميسيون ماده پنج) امكانپذير خواهد بود.
تبصره 1- در شرياني‌هاي درجه يك داراي كندرو عقب روي تجاري 1/5 متر ميباشد (طبق بند سه مصوبه 94/06/29 کمیسیون ماده پنج).
توجه: ميزان عقب‌نشيني تجاري‌هاي ناحيه‌اي ـ منطقه‌اي و شهري به عنوان فضاي شهري جزو معبر محسوب خواهد شد.
تبصره 2- عقب‌روی در املاک با کاربری تجاری واقع در داخل بافت‌های فرسوده مصوب و حاشیه نشین تبریز، احداثی‌های مربوط به باقیمانده املاک ناشی از تعریض و مسیرگشایی خیابان های طرح تفصیلی مصوب و همچنین تجدید بنای تجاری‌های موجود در سطح شهر نیز از شمول ضابطه عقب روی کاربری تجاری و خدماتی و ضوابط و مقررات طرح تفصیلی جدید حذف می‌گردد. ضمنا عقب روی در تجاری‌های آماده سازی‌های مصوب و نیز در پیرامون فلکه بزرگ کوی ولیعصر نیز حذف می‌گردد (طبق بند الف مصوبه 94/05/04 کمیسیون ماده پنج).
تبصره 3-در معابر شرياني درجه يك فاقد كندرو اگر مساحت پلاک کمتر از 1000 مترمربع باشد، عقب‌روي 3 متر خواهد بود ولیل چنانچه مساحت قطعه بیش از 1000 مترمربع باشد، برابر ضوابط طرح تفصیلی مصوب، 5 متر خواهد بود (طبق بند سه مصوبه 94/06/29 کمیسیون ماده پنج).
*در صورت احداث تجاری در کابری‌های مسکونی، عقب‌روی برابر ضوابط بقوت خود باقی است و عرصه واقع در عقب‌روی تحت اختیار مالکیت ماکین خواهد بود. در غیر اینصورت و عدم تمکین مالکین به عقب‌روی کاربری مسکونی ملاک عمل خواهد بود و احداث تجاری مقدور نخواهد بود. لازم به توضیح است که قسمت عقب‌روی در کابری تجاری نیز بدون احداث مستحدثات در اختیار مالک خواهد بود. ضمناً بر اساس استعلام از مشاور طرح تفصیلی، 92/10783/ت مورخ 92/05/16)، پیش آمدگی جهت احداث ساختمان (در داخل عرصه) پس از رعایت عقب‌روی اعمال خواهد شد.
** ضوابط احداث بنا در كاربري تجاري مختلط (تجاري ـ مسكوني، تجاري ـ خدماتي، تجاري ـ اداري و...)
تجاري مختلط ناحيه‌اي ـ منطقه‌اي ـ شهري:
در منطقه‌بندي مسكوني برابر نقش معبر احداث تجاري و تجاري مختلط مجاز ميباشد.
* در منطقه بندی مسکونی در صورت احداث تجاری و خدماتی، سطح اشغال بنا در 60 درصد کل پلاک و تراکم ساختمانی برابر ضوابط طرح تفصیلی مصوب (جداول احداث بنای مسکونی) خواهد بود و میزان سطح تجاری با توجه به نقش معابر مشرف به پلاک و یا قطعه برابر ضوابط و مقررات مصوب دفترچه طرح تفصیلی (صفحات 56 و 57) به شرح زیر می باشد (طبق بند 9 مصوبه 95/03/31 کمیسیون ماده پنج) :
1- در معابر محله ای حداکثر سطح تجاری 21 مترمربع (معابر 12 متری و بیش از 12 متر) خواهد بود.
2- در بر معابر با عملکرد ناحیه ای و منطقه ای سطح تجاری برابر 20 مترمربع تا 50 مترمربع تخصیص می یابد.
3- در بر معابر شهری، بیش از 20 متر مربع می باشد.
* عقب روی برابر ضوابط مصوب و بر اساس مصوبه کمیسیون های ماده 5 مورخ 94/06/29 (بند3) و بند یک مورخ 94/05/04 در مورد بندهای فوق الذکر بایستی اعمال گردد.
* درصورت درخواست بیش از سطوح تجاری تعریف شده بندهای فوق الذکر از نظر سطح اشغال و تراکم پس از طرح و اتخاذ تصمیم توسط کمیسیون ماده پنج ملاک عمل خواهد بود.
تجاري ـ مسكوني:
- حداكثر زيربناي مجاز در طبقه همكف 60 درصد كل زمين با لحاظ مشاعات (رمپ، راه‌پله و...).
- حداكثر زيربناي مجاز در طبقات برابر ضوابط احداث بنا.
تجاري ـ خدماتي و تجاري ـ اداري و...
حداكثر زيربناي مجاز در طبقه همكف برابر 100 درصد كل زمين با لحاظ مشاعات (رمپ، راه‌پله و...) و حداكثر زيربناي مجاز در طبقات فوقاني 60% (در هر طبقه) خواهد بود و با احتساب كل طبقات حداكثر تراكم 400% كل زمين خواهد بود.
ـ استفاده از زيرزمين سطوح تجاري به مساحت طبقه همكف براي استفاده‌هاي تجاري، انبار، پاركينگ و تاسيسات بلامانع است.
به ازاي هر واحد تجاري تا 75 مترمربع تأمين يك واحد پاركينگ الزامي است و به ازاي افزايش از 75 مترمربع به سطح واحد به نسبت افزايش سطح به سهم پاركينگ اضافه خواهد شد. (بدون احتساب مشاعات) مساحت هر واحد پاركينگ 25 مترمربع ميباشد.
ـ به ازاي هر واحد خدماتي تا 100 مترمربع يك واحد پاركينگ الزامي است. و به ازاي افزايش از 100مترمربع به سطح واحد به نسبت افزايش سطح به سهم پاركينگ اضافه خواهد شد. (بدون احتساب مشاعات)
ـ هر مركز تجاري بايد 35% از سطح خود را براي فضاهاي دسترسي و مشاعات اختصاص دهد.
تبصره 1- در صورت استفاده تجاري و انباري تجاري از زيرزمين، جز تراكم محسوب خواهد شد.
*انباری تجاری جزء تجاری محسوب شده و پارکینگ آن برابر تجاری محاسبه خواهد شد (نظریه استعلام مشاور طرح، 92/10831/ت مورخ 92/09/26)
تبصره 2- كليه قطعات كمتر از 100 مترمربع (داراي كاربري منطقه‌بندي مسكوني طرح تفصيلي) مي‌توانند با توجه به معبر همجوار (رعايت عقب‌نشيني معابر شرياني) با سطح اشغال 100% و حداكثر در دو طبقه (200%) نسبت به احداث كاربري تجاري و تجاري مختلط مبادرت نمايند.
تبصره 3- ميزان عقب‌روي در كاربري مختلط تجاري برابر با ميزان‌هاي عقب‌روي تجاري ميباشد.
ـ چنانچه پلاكي در نقشه منطقه‌بندي كاربري اراضي طرح جامع در كاربري غير تجاري قرار گرفته ولي بخش يا تمامي آن در نقشه‌هاي وضع موجود طرح تجاري باشد جهت تجديد بنا مي‌تواند سطحي برابر مساحت قبلي واحدهاي تجاري را به احداث مغازه تخصيص دهد، مگر آنكه كاربري آن در طرح تفصيلي به صورت خاص تغيير يافته باشد.
ـ در صورتي كه مقررات و ضوابط فوق مورد عمل قرار نگيرد، صدور پايان كار، تفكيك و ارائه هرگونه خدمات شهري به ملك مذكور مجاز نيست و تنها در صورت رفع يا رسيدگي به تخلف، صدور مجوز و پايان كار تجاري براي واحد مذكور بلامانع خواهد بود.
در صورت عدم تمايل مالك به پرداخت عوارض و اجراي مقررات فوق مالك مي‌تواند ملك خود را در صورت موافقت شهرداري براساس مندرجات ضوابط و مقررات ساختماني و تفكيك در اراضي شهري بدل به كاربري مسكوني با تراكم مجاز نمايد. در هر حال پرداخت حق تعيين كاربري طبق ضوابط مربوطه اساس صدور پروانه ساختماني براي كاربريهاي تجاري خواهد بود.
ـ احداث مجتمعهاي تجاري (پاساژ) در اراضي عملكردهاي شهري و ناحيه‌اي مجاز است در اين مجتمع‌ها كليه ضوابط خرده‌فروشي و خدمات مي‌بايد رعايت گردد و حداقل 35 درصد از سطح زيربنا طبقه همكف و سايرطبقات (از سطح مجاز ساخت درطبقه همكف) بايستي‌جهت دسترسي و توقف مراجعين درنظرگرفته شود.
ـ حداكثر ارتفاع مجاز واحدهاي تجاري در طبقه همكف 5 متر (كف تا سقف) ميباشد. ـ در صورت استفاده زيرزمين بصورت تجاري حداكثر ارتفاع 3.5 متر خواهد بود.
ـ احداث بالكن در داخل واحدهاي تجاري (مغازه) تا حداكثر 50 درصد مساحت (واحد تجاري) در انتهاي واحد تجاري (مغازه) بلامانع است.
ـ حداقل دهانه تجاري‌ها 3 متر ميباشد.
ـ در مجتمع هاي تجاري و پاساژها تفكيك تجاري‌ها به دو يا چند واحد كوچك امكانپذير نبوده ولي تجميع تجاري‌ها به واحدهاي بزرگتر بلامانع ميباشد.
تبصره 1- تجاري‌هاي موجود فاقد پاركينگ در زمان تجديد بنا شامل اخذ كسري پاركينگ نميگردند.
تبصره 2- تفكيكي‌هاي جاي مغازه داراي مصوبه كميسيون ماده 5 شامل اخذ كسري پاركينگ نميگردند.
تبصره 3- تجديدبناي تجاري‌هاي موجود (مجاز) در حد مساحت موجود بلامانع است.
تبصره 4- پيش آمدگي با بالکن در تجاري ناحیه‌ای، منطقه‌ای و شهری در طبقات بالای همکف حداکثر 1.20 متر خواهد بود(طبق بند 5 مصوبه 92/12/06 کمیسیون ماده پنج).
تبصره 5- ضوابط استقرار و همجواری کاربریها و سایر ضوابط اعلامی شامل کاربریهای وضع موجود نمی باشد.
مجتمعهاي تجاري و پاساژها:
مجتمعهاي تجاري و پاساژها:
در احداث مراكز تجاري و يا ايجاد راسته‌هاي تجاري دسترسي مستقيم به كليه معابر شرياني درجه يك فاقد كندرو ممنوع بوده ضمن آنكه حداقل بايد داراي دسترسي به معابر محلي ناحيه‌اي باشد. ضمنا پياده‌رو مقابل مراكز تجاري مي‌بايست عريضتر (حداقل پنج متر) از تناسبات مقطع عرضي معابر باشد. (پس از عقب‌نشيني از بر معابر شرياني) تبصره 1- در كليه مجتمعهاي تجاري و پاساژها احداث نمازخانه و سرويس بهداشتي الزامي است. به ازاي هر پنج واحد تجاري يك سرويس بهداشتي (حداقل چهار واحد سرويس بهداشتي) و به ازاء افزايش از بيست واحد تجاري جهت هر ده واحد تجاري يك سرويس بهداشتي ديگر مي‌بايستي احداث گردد و نيز به ازاء هر واحد تجاري يك مترمربع نمازخانه با حداكثر مساحت 100 مترمربع مورد نيازخواهد بود. تبصره 2- در كليه مجتمعهاي تجاري و پاساژها پيش‌بيني محلي جهت عبور معلولين جسمي و حركتي الزامي است. تبصره 3- در کلیه کاربریهای مورد اشاره در بند 3-1-2-2-2 در وضع موجود درصورت عدم امکان تامین دسترسی دوم از همان بر یا سایر برهای دیگر احداث بنا بدون دسترسی دوم بلامانع است. تبصره 4- تعبيه شير آتش‌نشاني و وسائل اطفاء حريق در مجتمعهاي تجاري الزامي است. بازار شهر: ـ ايجاد پيش‌آمدگي در ساختمانهاي بازار غيرمجاز است. هرگونه تعميرات اساسي، تجديد بنا و ساماندهي در منطقه بازار بايستي با رعايت ضوابط و مقررات و برابر مجوز سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري و پروانه شهرداري انجام شود. ـ جهت تامين پاركينگها از محل عوارض اخذ شده از كسري پاركينگ، در ازاي هر 75 مترمربع كسري پاركينگ مي‌بايد توسط شهرداري يك واحد پاركينگ ايجاد شود. ضوابط تفكيك تجاري و خدماتيـ حداكثر مساحت هر واحد تجاري با عملكرد محله‌اي 50 مترمربع و عرض آن حداقل 3 متر خواهد بود. ـ حداقل تفكيك مجتمعهاي تجاري بصورت پاساژ 500 مترمربع است. -جهت جلوگيري از خرد شدن قطعات مالكيت واقع در بر معابر، تفكيك واحدهاي تجاري كه مجزا از بناي اصلي يك قطعه مالكيت در مجاورت محورهاي شهر ساخته شده است ممنوع ميباشد. ضوابط تفكيك بازار شهر: در محدوده بازار تفكيك يك پلاك مطلقا ممنوع ميباشد و تجميع قطعات كمتر از 300 مترمربع و تفكيك آنها به قطعات حداقل 300 مترمربعي مجاز است. بازسازي پلاكها تنها به اندازه تراكم ساختماني موجود آنها مجاز است. -ضابطه کاربری بازرگاني ـ خدماتيكاربري‌هاي قابل استقرار به ترتيب زير عبارتند از: يك ـ دفاتر كار صنوف مختلف. دو ـ واحدهاي فرآوري مشروط به تاييد اداره كل محيط زيست استان. سه ـ شركتهاي حمل و نقل. چهار ـ انبارها. پنج ـ پاركينگها. شش ـ تعميرگاههاي وسايل نقليه سبك و سنگين (مشروط به تائيد اداره كل محيط زيست استان) ضوابط احداث: ـ حداكثر سطح اشغال 40% مساحت زمين. ـ حداكثر تراكم ساختماني 80% مساحت زمين. ـ تامين يك واحد پاركينگ سرپوشيده به ازاء هر 50 مترمربع زيربنا الزامي است.
در احداث مراكز تجاري و يا ايجاد راسته‌هاي تجاري دسترسي مستقيم به كليه معابر شرياني درجه يك فاقد كندرو ممنوع بوده ضمن آنكه حداقل بايد داراي دسترسي به معابر محلي ناحيه‌اي باشد. ضمنا پياده‌رو مقابل مراكز تجاري مي‌بايست عريضتر (حداقل پنج متر) از تناسبات مقطع عرضي معابر باشد. (پس از عقب‌نشيني از بر معابر شرياني)
تبصره 1- در كليه مجتمعهاي تجاري و پاساژها احداث نمازخانه و سرويس بهداشتي الزامي است.
به ازاي هر پنج واحد تجاري يك سرويس بهداشتي (حداقل چهار واحد سرويس بهداشتي) و به ازاء افزايش از بيست واحد تجاري جهت هر ده واحد تجاري يك سرويس بهداشتي ديگر مي‌بايستي احداث گردد و نيز به ازاء هر واحد تجاري يك مترمربع نمازخانه با حداكثر مساحت 100 مترمربع مورد نيازخواهد بود.
تبصره 2- در كليه مجتمعهاي تجاري و پاساژها پيش‌بيني محلي جهت عبور معلولين جسمي و حركتي الزامي است.
تبصره 3- در کلیه کاربریهای مورد اشاره در بند 3-1-2-2-2 در وضع موجود درصورت عدم امکان تامین دسترسی دوم از همان بر یا سایر برهای دیگر احداث بنا بدون دسترسی دوم بلامانع است.
تبصره 4- تعبيه شير آتش‌نشاني و وسائل اطفاء حريق در مجتمعهاي تجاري الزامي است.
بازار شهر:
ـ ايجاد پيش‌آمدگي در ساختمانهاي بازار غيرمجاز است.
هرگونه تعميرات اساسي، تجديد بنا و ساماندهي در منطقه بازار بايستي با رعايت ضوابط و مقررات و برابر مجوز سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري و پروانه شهرداري انجام شود.
ـ جهت تامين پاركينگها از محل عوارض اخذ شده از كسري پاركينگ، در ازاي هر 75 مترمربع كسري پاركينگ مي‌بايد توسط شهرداري يك واحد پاركينگ ايجاد شود.
ضوابط تفكيك تجاري و خدماتي
-حداكثر مساحت هر واحد تجاري با عملكرد محله‌اي 50 مترمربع و عرض آن حداقل 3 متر خواهد بود.
ـ حداقل تفكيك مجتمعهاي تجاري بصورت پاساژ 500 مترمربع است.
-جهت جلوگيري از خرد شدن قطعات مالكيت واقع در بر معابر، تفكيك واحدهاي تجاري كه مجزا از بناي اصلي يك قطعه مالكيت در مجاورت محورهاي شهر ساخته شده است ممنوع ميباشد.
ضوابط تفكيك بازار شهر:
در محدوده بازار تفكيك يك پلاك مطلقا ممنوع ميباشد و تجميع قطعات كمتر از 300 مترمربع و تفكيك آنها به قطعات حداقل 300 مترمربعي مجاز است. بازسازي پلاكها تنها به اندازه تراكم ساختماني موجود آنها مجاز است.