محتوای 3
دکتر ایرج شهین باهر
شهردار کلانشهر تبریز 
 
 
 دکتر محمد عزتی
معاون شهرسازی ومعماری
 
 

 
 شهرسازی
 
 
  • 9
  • 8
 
 
  کاربری مسکونی


ضابطه کاربری مسکونی 

در اين اراضي احداث سكونتگاههاي تك واحدي و مجتمع هاي چند خانواري و آپارتماني چند واحدي و خوابگاههاي دانشجويي خارج از محوطه دانشگاه مجاز خواهد بود. همچنين فعاليت شغلي پزشكان و صاحبان حرف وابسته مطابق قانون محل مطب پزشگان مصوب 1366/10/20 و دفاتر قيد شده در بند 24 ماده 55 قانون شهرداري درصورت تامين پاركينگ مطابق قانون توسعه حمل و نقل عمومي و مديريت مصرف سوخت در واحدهاي مسكوني تك خانواري برابر شرايط قيد شده در قانون مربوطه بلامانع ميباشد. 

استقرار مطب پزشك و خدمات پزشكي مانند آزمايشگاه، راديولوژي و .. در كليه مجتمع هاي مسكوني ممنوع است. 

احداث راديولوژي و حرفه هاي وابسته به آن كه با اشعه ايكس و ساير اشعه هاي مضر و مواد شيميايي، سمي و ميكروبي سرو كار دارند در مجاورت واحدهاي مسكوني و آموزشي و بالعكس ممنوع است.


تبصره 1- املاكي كه در طرح تفصيلي كاربري وضع موجود آنها تثبيت گرديده است، شهرداري در صدور مجوزهاي انتقال و تعيين كاربري موارد فوق به عنوان كاربري مسكوني عمل خواهد نمود. 

تبصره 2- احداث استخر، سونا و جكوزي براي استفاده اختصاصي مالكين واحدهاي مسكوني با رعايت مسايل ايمني و سازه‌اي در كاربري مسكوني بلامانع است. 

تبصره 3- در محدوده‌هاي مجاز براي احداث واحدهاي تجاري ـ مسكوني (طبق ضوابط منطقه‌بندي)، احداث رستوران و تالار پذيرايي در زيرزمين مشروط بر آنكه حداقل ارتفاع از 3 متر كمتر نباشد بلامانع بوده و در واحدهاي بيش از 50 مترمربع حداقل دو راه ورودي و خروجي تعبيه گردد.ضوابط انتخاب تراكم ساختماني و سطح اشغال بنا در مناطق مختلف شهري برای کاربری مسکونی

تراكم پايه (مجاز) 120 درصد مساحت زمين مي‌باشد. بدين ترتيب هر شهروند مجاز است با استفاده از تراكم پايه به اندازه مساحت زمين خود، با سطح اشغال 60% تعيين شده احداث بنا نمايد. در صورتي كه ويژگي‌هاي زمين و منطقه‌بندي اجازه استفاده از تراكم بيشتر را بدهد، متقاضي مي‌تواند با پرداخت حق تعديل تراكم ساختماني از تراكم ساختماني حداكثر مجاز استفاده نمايد. 

الف ـ در كليه تراكمهاي ساختماني مسكوني بايد ضوابط زير رعايت گردد: 

يك ـ احداث زيرزمين در اين تراكمها بلامانع بوده و در صورتي كه زير سقف آن حداكثر 1.40 متر از سطح معبر بالاتر نباشد جزء تراكم محسوب نخواهد گرديد. ارتفاع مفيد زيرزمين معادل 2.70 متر مي‌باشد.
تبصره 1- چنانچه زيرزمين بصورت مسكوني مورد استفاده قرار گيرد. زيرزمين نيز درتراكم محاسبه خواهد شد. 

تبصره 2- چنانچه معبر شيب‌دار باشد، متوسط ارتفاع زيرزمين 1.40 متر خواهد بود.

دو ـ احداث يك واحد پاركينگ به ازاي هر واحد مسكوني ضروري است. ارتفاع پيلوت پس از نصب سقف كاذب حداكثر 2.40 متر و با سقف كاذب حداكثر 3 متر خواهد بود. نصب سقف كاذب الزامي مي‌باشد. مساحت پيلوت مشروط بر اينكه جهت پاركينگ، انباری ، موتورخانه و محل بازي كودكان و نگهباني (فراتر از مساحت پاركينگ مورد لزوم) استفاده گردد جزو تراكم ساختماني محاسبه نمي‌گردد.

سه ـ مساحت حياط خلوت جهت نورگيري اتاقهاي اصلي حداقل 9 مترمربع و نسبت عرض به طول آن حداقل 1/3 باشد.

چهار ـ مساحت حياط خلوت جهت نورگيري آشپزخانه يا حمام و يا سرويسهاي بهداشتي حداقل 4.5 مترمربع و نسبت عرض به طول آن حداقل 1/3 باشد.

پنج ـ حياط خلوت و نورگيرهائي كه با ضوابط فوق احداث گردند جزو زيربنا محسوب نخواهند شد. 

شش ـ پنجره‌هاي مشرف به معابر 12 متر و كمتر تا ارتفاع 1.80 متر بايستي شيشه مات و بدون بازشو به معبر و حياط خلوت باشند و در معابر بيش از 12 متر الي 18 متر تا ارتفاع 1.80 متر بصورت شيشه مات و در معابر بيش از 18 متري نياز به شيشه مات نمي‌باشد. 

هفت ـ ايجاد و حفظ 30% فضاي سبز در حياط ساختمان الزامي بوده و تامين فضاي باز اختصاصي براي هر واحد مسكوني الزامي مي‌باشد.

تذكر 1- كليه واحدهاي مسكوني جهت هماهنگي با واحدهاي ديگري كه با اخذ پروانه ساختماني ساخته شده‌اند بايد با در نظر گرفتن شرايط زير احداث گردند:

 ـ در صورت موجود بودن اختلاف ارتفاع دو بنا تا حد امكان اختلاف ارتفاع دو بناي مجاور همسنگ بيش از يك و نيم متر باشد. براي رعايت اختلاف ارتفاع بين دو بنا، ساختمان جديدالاحداث مي‌بايد از طريق مناسب به اين اختلاف ارتفاع برسد.

 مثال: اگر ساختمان چهار طبقه‌اي در مجاورت ساختمان چهار طبقه ديگري احداث شود در اولويت اول برابر بودن ارتفاع ساختمانها مدنظر مي‌باشد. اما اگر ساختمان احداثي بعدي بنا به دلايلي از جمله شيب زمين با ساختمان اول، داراي اختلاف ارتفاع باشد. ترجيحا اختلاف ارتفاع ساختمان دوم نبايد از 1.5 متر كمتر باشد. اين امر براي رعايت ديد و منظر توصيه شده است.

 ـ چنانچه دو بنا در جوار يكديگر كمتر از يك و نيم متر اختلاف ارتفاع داشته باشند، اختلاف ارتفاع ساختمان از طريق تغيير پلان به صفر يا بيش از يك و نيم متر مي‌تواند برسد (به شرط آنكه شرايط همجواري اختلاف مجاور نيز رعايت گردد).

 ـ توصيه مي‌شود عقب‌نشيني سطح درب ورودي نسبت به ديوار 0.6 متر باشد.

  تبصره 1- تفكيك طبقات و واحدهاي آپارتماني ساختمان بلامانع است (با رعايت ضوابط و مقررات مجتمع‌هاي مسكوني).

 تبصره 2- ارتفاع مفيد طبقات مسکونی در زيرزمين حداكثر 2.70 متر و در طبقات حداقل 2.70 متر (كف تا زير سقف) و حداكثر 3.20 (كف تا زير سقف) مجاز است. ارتفاع جان پناه مي‌تواند حداكثر 1.20 متر باشد، اما چنانچه جان پناه مشبك باشد تا حداكثر 1.50 متر با توجه به ملاحظات ايمني ايستايي بلامانع است.

ده - محاسبه سطوح بالکن ها : 
 
ـ محاسبه سطوح بالكن‌هاي مسقف ـ سطح بالكن مسقف سه طرف بسته دو سوم سطح زيربنا و دو طرف بسته يك دوم سطح زيربنا و يك طرف بسته يك سوم سطح زيربنا محاسبه مي‌گردد.
ـ محاسبه سطوح بالكن‌هاي غيرمسقف ـ سطح بالكن‌ غيرمسقف سه طرف بسته يك دوم سطح زيربنا و دو طرف بسته يك سوم سطح زيربنا محاسبه مي‌گردد. سطح بالكن‌هاي غيرمسقف سه طرف باز تراس جزو زيربنا محاسبه نمي‌گردد. 

یازده - بالكن‌ها و پيش‌آمدگي‌ها :

احداث پيش‌آمدگي و بالكن در گذرها و از ارتفاع 3 متر به بالا در ضلع يا اضلاع مجاور معبر مجاز است مگر اينكه مزاحم تاسيسات و تجهيزات عمومي از قبيل تير چراغ و غيره باشد.
ـ ميزان پيش‌آمدگي برای معابر مختلف شهر به شرح ذیل می باشد:

1-گذر 6 متری :30 سانتیمتر
2-گذر 8 متری 40 سانتیمتر
3- گذر های  10 متري و بالاتر، حداکثر 120 سانتیمتر
4- در معابر کمتر از 6 متر پیش آمدگی مجاز نمی باشد
5ـ در صورتيكه ساختماني دو نبش باشد، پيش‌آمدگي در نبش موازي با خط پخ در نظر گرفته شده، و اندازه آن با عرض معبر كم عرض‌تر محاسبه خواهد شد.

- برای توسعه های جدید شهر رعایت مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران درمورد سیما و منظر شهری الزامی است. 


ب) نحوه انتخاب تراكم ساختماني و ضوابط احداث بنا در مناطق مسكوني :

مقررات انتخاب تراكم ساختماني و نحوه استقرار كاربري و ضوابط اشغال و محل ساخت بنا در تراكم‌هاي مختلف مسكوني و مناطق استقرار كاربريهاي محله‌اي، ناحيه‌اي ـ منطقه‌اي و شهري داراي ضوابط مشترك‌اند. ضوابط مشترك عبارتند از:

يك: ضوابط و مقررات محاسبه تراكم ساختماني در مورد زمينهاي بايري كه داراي عقب‌نشيني هستند:

 يك-1- در منطقه عملكرد مسكوني تراكم ساختماني پايه بنا، براساس سطح زمين قبل از عقب‌نشيني محاسبه مي‌گردد.

 يك-2- در منطقه عملكردهاي عمومي به طريق زير عمل مي‌شود:
   ـ تراكم ساختماني پايه واحد مسكوني مجاز براساس سطح زمين قبل از اصلاحي محاسبه مي‌شود (تراكم پايه 120 درصد مي‌باشد).

دوـ براي استفاده از تراكمهاي بالاتر از حد مجاز كه بر طبق درخواست متقاضي از طرف شهرداري‌هاي مناطق مورد بررسي قرار خواهد گرفت و در صورت توافق شهرداري‌هاي مناطق براي دادن تراكمهاي بالاتر براساس حق تعديلي كه توسط شوراي شهر تعيين مي‌گردد، علاوه بر پرداخت عوارض فوق حق تعديل تراكم (براي جذب بخشي از اضافه ارزش حاصل از افزايش تراكم جهت تأمين خدمات غيرانتفاعي از قبيل  ورزشي و سبز عمومي) به شهرداری واگذار می شود. 

سه ـ از اين پس از هزينه‌هاي ذكر شده در مورد قبل به صورت اختصار به عنوان ”حق تعديل تراكم“ نام برده خواهد شد.

چهار- با توجه به مساحت زمين اشغال بنا تعيين گرديده و سپس تراكم پایه بدون پرداخت حق تعديل جهت احداث بنا مشخص مي‌گردد، در صورت استفاده متقاضي از تراكم‌هاي بالاتر تا حداكثر تراكم مجاز منوط به پرداخت حق تعديل تراكم خواهد بود. متقاضي مي‌تواند تا حداكثر تراكم مجاز احداث بنا نمايد.

پنج ـ در مورد كاربري‌هاي پاركينگ كه برابر ضوابط پاركينگ در طبقات فوقاني،  متقاضي درخواست احداث بناي مسكوني نمايد، مي‌بايد برابر ضوابط منطقه‌بندي همجوار مسكوني عمل گردد.



ضوابط احداث بناي مسكوني 

ضوابط احداث بناي مسكوني با ملحوظ نمودن نقش سه عنصر كنترل كننده تراكم‌هاي ساختماني ارائه شده است كه عبارتند از: 

الف) سرانه فضاي باز
ب) پاركينگ 
ج) عرض معبر حد شمالی 
همچنين علاوه بر معيارهاي اصلي كنترل كننده تراكم، ابعاد قطعات و عملكرد شهرداري‌هاي مناطق نيز در ارائه ضوابط احداث بنا لحاظ گرديده است. در جدول 1 ضوابط احداث بناي مسكوني نشان داده شده است.

 عرض معبر
(متر)
سطح اشغال در
 شمال زمین 
حداکثر تعداد
 طبقات
 
حداکثر تراکم
 ساختمانی
 (درصد) 
سرانه*فضای باز
(متر مربع
 4 %60318020
6%60424020
8 %60 4240 20
10 %60 530020 
12%60 530020 
14 %60530020 
16%60  6360 20
18%60  6360 20
20%60  742020 
 24%60  742020 
30%60  848020 
35 %60 8 48020 
45%60 954020 

* فضاي باز مسكوني در بافت فرسوده شهر، 10 مترمربع مي‌باشد. ضمناً ضوابط ساخت و ساز در این بافت، برابر بند دوم مصوبه کمیسیون ماده 5 مورخ 11/09/93 خواهد بود.
* فضاي باز مسكوني در بافت حاشیه نشین تبریز، برای تک پلاک‌ها 12 متر مربع و در صورت تجمیع 10 مترمربع می‌‌باشد. 
* در سایر مناطق مسکونی (به غیر از خاوران و بافت فرسوده شهر و حاشیه‌نشین مصوب) میزان فضای باز مسکونی به ازای هر واحد مسکونی 15 متر لحاظ می‌گردد. 

توضيحات:

1ـ تراكم پايه احداث بنا 120% است.

2ـ درصورت احداث واحد مسكوني درپيلوت يا زيرزمين، پيلوت يا زيرزمين جزء تراكم محسوب خواهد گرديد.

3ـ در هر شرايطي در سایر مناطق مسکونی (به غیر از خاوران و بافت فرسوده شهر و حاشیه‌نشین مصوب) میزان فضای باز مسکونی به ازای هر واحد مسکونی 15 متر لحاظ می‌گردد (مصوبه مورخ 27/04/95 کمیسیون ماده پنج تبریز بند 8-5).

تبصره 1- تعريف فضاي باز مسكوني: فضاي باز مسكوني بخشي از عرصه يك پلاك مسكوني است كه داراي نقش اجتماعي بوده و استقرار هيچ يك از عملكردهاي يك واحد مسكوني مانند پاركينگ، سرويس بهداشتي، راه‌پله (به جز پله فرار)، رمپ پاركينگو هر نوع حجمي كه منجر به كاهش سطح تعيين شده آن بشود مجاز نمي‌باشد. ايجاد فضاي سبز، باغچه و محوطه گل‌كاري در آن بلامانع است.
لازم به ذكر است كه احداث سرويس بهداشتي تا مساحت حداكثر 3 مترمربع در انتهاي حياط واحدهاي مسكوني تك واحدي يا چند واحدي بلامانع است و جزء فضاي باز منظور خواهد شد.

4ـ در هر شرايطي به ازاي هر واحد مسكوني تأمين پاركينگ به مساحت 25 مترمربع الزامي است.

تبصره 2- در احداث بناي قطعات جنوبي با تراكم 120% احداث پاركينگ با درب ورودي مستقل و در قطعات شمالي در صورت احداث طبقه همكف و اول (تراكم 120%) استفاده از حياط به عنوان پاركينگ بلامانع است.
لازم به ذكر است مساحت پاركينگ جزء فضاي باز تلقي نمي‌شود. ضمنا پاركينگهايي كه با ورودي مستقل طراحي مي‌شود ابعاد پاركينگ حداقل 5×3 متر خواهد بود.

تبصره 3- در معابر و گذرهايي كه بصورت پله‌اي و يا داراي شيب بيش از 15 درصد بوده و در طرح تفصيلي شامل تعريض نباشد يا ورودي قطعه امكان دسترسي خودرو را ندهد، تأمين پاركينگ الزامي نخواهد بود. همچنين در قطعات مشمول اين تبصره احداث بنا صرفا در حد تراكم پايه (120%) خواهد بود.


5ـ تعداد طبقات در قطعات كمتر از 100 مترمربع (داراي‌سند ششدانگ) پيلوت و دو طبقه بالاي‌آن مي‌باشد. در صورت تطابق با تبصره 3 ذيل بند4 احداث بنا حداكثر دو واحد مسكوني بصورت همكف وطبقه اول خواهد بود و در گذرهای با عرض 6 متر و بیشتر، همراه با تأمین پارکینگ و رعایت اشرافیت و سایه‌اندازی، احداث بنا بصورت پیلوت (طبقه همکف) و سه طبقه بالای آن خواهد بود (مصوبه مورخه 95/04/27 بند 8-6).

* در قطعات با مساحت کمتر از 100 متر مربع شمالی در بافت موجود که مجاز به احداث 100 سطح اشغال باشد، پیش‌آمدگی مجاز نمی‌باشد (نظریه مشاور طرح تفصیلی، شماره 11002/94/ت مورخ 94/7/22).

6ـ در كليه قطعات شمالي در گذرهاي 6 متري و بيشتر با رعایت سایه اندازی و تأمین پارکینگ مورد نیاز مصوب و فضای باز واحدهای مسکونی برابر ضوابط تعداد طبقات بالاي همكف چهار طبقه (طبقه چهارم با 3.30 عقب‌روي ) (مصوبه مورخه 95/04/27 بند 8-7) و در صورت تأمين پاركينگ در زيرزمين و تأمين فضاي باز طبقه همكف به صورت مسكوني خواهد بود و با رعايت 13.5 متر ارتفاع از حد شمالي و مابقي تحت زاويه سايه‌اندازي امكانپذير خواهد بود. ضمناً در قطعات شمالي واقع در گذرهاي تا عرض 6 متر احداث به صورت پيلوت و 3 طبقه مي¬باشد.

7ـ سطح اشغال بنا (60%) در قطعات شرقي و غربي در غرب زمين خواهد بود. قطعات شرقي و غربي، قطعاتي هستند كه در جهت شمال و جنوب حداقل 45 درجه و بيشتر ا نحراف داشته باشند.

تبصره 1ـ املاك واقع دربر گذر (شمالي، جنوبي)، كه بصورت قطعات شرقي يا غربي واقع شده‌اند و جانمائي ساختمان بنحوي است كه اعياني آن به قسمت اعياني قطعه شمالي برخورد مي‌نمايد حداكثر احداث بنا برابر شرايط قطعات جنوبي بوده و از معبر مجاور اعياني احداثي تبعيت خواهد نمود.

8ـ در كليه قطعات شمالي واقع در گذرهاي بيش از 6 متري كه حد غربي يا شرقي آنها گذر باشد، حداكثر احداث بنا برابر شرايط قطعات شمالي خواهد بود.

9ـ در كليه قطعاتي كه مشرف به دو يا چند معبر مي‌باشند (جهت رعايت سايه‌اندازي)، معبر واقع در ضلع شمالي همان قطعه ملاك عمل احداث بنا خواهد بود. براي قطعاتي كه حد شمالي آنها به معابر كمتر از 6 متر مشرف باشند و حداقل به يك معبر بالاي 6 متري در اضلاع ديگر مشرفند برابر ضوابط قطعه شمالي عمل خواهد شد.

10ـ در صورت تغيير عرض معبر در بخشي از آن (بطور مثال فضای سبز عمومی، گشادگی عرض معبر، تقاطع‌ها، سه راهی‌های بزرگ، میدان، دور برگردان و غيره) مجوز احداث بنا برای طبقات مازاد بر جدول تراکم و زیربنای بیش از سطح اشغال مصوب (حداکثر تا 70 درصد برابر ضوابط مندرج در صفحه 42 دفترچه ضوابط) منوط به رعایت حقوق همجواری، اشرافیت و سایه اندازی، تأمین پارکینگ مورد نیاز و فضای باز مصوب امکان پذیر خواهد بود. (مصوبه مورخه 95/04/27 بند 8-8).

11ـ ايجاد درب جديد مازاد بر درب اصلي (در صورت نياز) مي‌بايد با توافق شهرداري انجام پذيرد.

12ـ در معابر شيب‌دار كه با توجه به متوسط شيب زمين و رعايت ارتفاع 1.40 متر از كف (كد مبنا) بيش از نيمي از زيرزمين داراي ارتفاع بيش از 1.40 متر از كف (كد مبنا) باشد بعنوان طبقه همكف محاسبه خواهد شد. در قطعات دو كله، كف (كد مبنا) ميانگين شيب معبر عريض‌تر خواهد بود.

13ـ در مجتمع‌هاي مسكوني، احداث بنا در سايت پلان طراحي شده مي بايد توسط مهندسين شهرساز مجاز (با توجه به عرض معابر و بناهاي مجاور) تائيد گردد.

14ـ درصورت وجود اختلاف ارتفاع ملك با قطعه زمين حد شمالي، كد مثبت ملك درخواست كننده پروانه ساختماني ملاك عمل قرار خواهد گرفت به طوريكه زيرزمين به عنوان انباري مسكوني همكف پيلوت و سه طبقه مسكوني و مابقي طبقات مطابق ضوابط همين دفترچه خواهد بود.

15ـ سطح انباري مسكوني حداكثر 20% سطح واحدهاي مسكوني مي‌باشد.

16ـ حداقل عرض راه‌پله‌ها جهت بناهاي مسكوني 1.20 متر بوده و در صورت تعبيه بالابر (آسانسور) حداقل عرض راه‌پله‌ها يك متر مي‌باشد.

17- در هریک از تراکم های جدول شماره 2 در صورت کاهش سطح اشغال با رعایت سایه اندازی و اشرافیت مالک می تواند تا حد تراکم مجاز برابر ستون مربوطه به حداکثر تراکم ساختمانی احداث بنا نماید.

18ـ در موردي كه اتاق‌هاي اصلي از دو واحد مسكوني مستقل، از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند فاصله پنجره‌هاي مقابل آنها از هم نبايد كمتر از 4 متر باشد.

19ـ در مجتمع‌هاي با 200 واحد مسكوني و بيشتر پيش‌بيني‌ واحد سرايداري (با زيربناي حداكثر 20 مترمربع و محاسبه در تراكم ساختماني مجاز) الزامي است.

20-در املاك قولنامه اي كه از قدمت بناي بيش از 20 سال(داراي قدمت بناي پيش از 1370/1/1) برخوردارند، صدور پروانه ساخت و ساز صرفا براساس ضوابط و مقررات قانوني مربوطه مجاز است.

21-در قطعات كمتر از 100 متر مربع، در بافتهاي فرسوده مصوب تامين نيمي از پاركينگهاي مورد نيازواحدهاي مسكوني برابر ضوابط مربوطه بلامانع است.

22-در بافتهاي فرسوده مصوب، ساخت و ساز در قطعات با مساحت بيش 150 متر مربع طبق سند مالكيت براساس جدول تراكم ، با يك طبقه تشويقي به شرط تامين پاركينگ و فضاي باز و رعايت سايه اندازي در گذرهاي 8 متري و بيشتر، مجاز است.
تبصره- تسهيلات فوق صرفا مشمول پروانه هاي تخريب و نوسازي املاك و يا ساختمانهاي ساخته نشده برمبناي پروانه هاي پيشين به شرط اخذ اصلاحيه است.

23-درصورت درخواست تجميع قطعات مسكوني از سوي مالكين و موافقت شهرداري، مشروط به تحقق حداقل نصاب مساحتي قطعه حاصل از تجميع، به ازاي هر قطعه مازاد بر يك، 20% به تراكم مجاز افزوده ميشود. بديهي است كه مجموع افزايش تراكم نبايد از يك طبقه تجاوز نمايد.

24- در زمان صدور پروانه براي املاك واقع در مسير كه امكان تامين فضاي باز مورد نياز واحدهاي مسكوني را ندارند درصورت واگذاري رايگان قسمت عقب كشي، مقدار مساحت قسمت مذكور را (حداكثر براي 4 واحد ) مي توان به عنوان فضاي باز همان پلاك منظور نمود. يعني مساحت قسمت عقب كشي بايستي برابر مساحت كسري فضاي باز باشد.25- براي قطعات شمالي و جنوبي سطح اشغال مجاز 60 درصد در حد شمال ملك خواهد بود در صورت پيش آمدگي مازاد بر 60 درصد مجاورين به دليل مجوزهاي صادره قبلي و يا نوع جانمائي قطعات مجاور سطح اشغال تا 70 درصد قابل افزايش ميباشد.26-كاشت يك نهال درخت مثمر يا غيرمثمر به ازاي هر واحد مسكوني در فضاي آزاد قطعات مالكيت الزامي است و بايستي محل كاشت درخت در نقشه هاي معماري منعكس گردد. همچنين صدور پايانكار منوط به اجراي موارد فوق ميباشد.27-در موارد خاص استقرار بناي جديد در سمت شرق قطعات مالكيت شرقي-غربي باتوجه به وضعيت سطح اشغال مجاز (ساخت مجاز) قطعات مالكيت پيراموني و ساير ضوابط و مقررات مندرج در همين دفترچه بانظر و تاييد شهرداري مجاز ميباشد.28-اجراي پيش آمدگي در قطعات مالكيت واقع در دوربرگردان ها و غيره مشروط به رعايت كليه ضوابط و مقررات مربوطه تحت زاويه 45 درجه در ضلع مشرف به دوربرگردان نسبت به ملك مجاور مجاز ميباشد.29-ملاك عمل براي عرض گذر، خط بدنه مصوب و با رعايت عرض غالب گذر ميباشد. عرض دوربرگردانها و عقب نشيني هاي موردي يا گشايشهاي مقطعي در گذرها ملاك عمل تعيين تعداد طبقات مجاز ساختمان نيست.30-احداث فضاي ورودي و انتظار (لابي) و سالن اجتماعات براي مجتمع هاي بيش از 15 واحد مسكوني الزامي است.31-دسترسي به فضاي آزاد آپارتمان بايد براي كليه واحدها امكانپذير باشد.32-در مجتمع هاي داراي 25 واحد و بيشتر احداث فضاي بازي و تفريح كودكان الزامي است و بايستي در طرح لحاظ شود.33-استفاده از فضاي آزاد براي پاركينگ اختصاصي در آپارتمانها مجاز نمي باشد.34- در مواردي كه قطعه مالكيت داراي ابعاد مختلف و اشكال هندسي نامنظم باشد سطح اشغال مجاز براساس حداكثر 60 درصد مساحت پلاك محاسبه مي¬گردد.

تعداد قطعات تجميع شده ميزان حداكثر افزايش تراكم 
 2 قطعه20 درصد  
 3 قطعه 40 درصد (حداکثر یک طبقه)
 4 قطعه  60 درصد (حداکثر یک طبقه)
 5 قطعه و بیشتر حداکثر یک طبقه


24- در زمان صدور پروانه براي املاك واقع در مسير كه امكان تامين فضاي باز مورد نياز واحدهاي مسكوني را ندارند درصورت واگذاري رايگان قسمت عقب كشي، مقدار مساحت قسمت مذكور را (حداكثر براي 4 واحد ) مي توان به عنوان فضاي باز همان پلاك منظور نمود. يعني مساحت قسمت عقب كشي بايستي برابر مساحت كسري فضاي باز باشد.25- براي قطعات شمالي و جنوبي سطح اشغال مجاز 60 درصد در حد شمال ملك خواهد بود در صورت پيش آمدگي مازاد بر 60 درصد مجاورين به دليل مجوزهاي صادره قبلي و يا نوع جانمائي قطعات مجاور سطح اشغال تا 70 درصد قابل افزايش ميباشد.26-كاشت يك نهال درخت مثمر يا غيرمثمر به ازاي هر واحد مسكوني در فضاي آزاد قطعات مالكيت الزامي است و بايستي محل كاشت درخت در نقشه هاي معماري منعكس گردد. همچنين صدور پايانكار منوط به اجراي موارد فوق ميباشد.27-در موارد خاص استقرار بناي جديد در سمت شرق قطعات مالكيت شرقي-غربي باتوجه به وضعيت سطح اشغال مجاز (ساخت مجاز) قطعات مالكيت پيراموني و ساير ضوابط و مقررات مندرج در همين دفترچه بانظر و تاييد شهرداري مجاز ميباشد.28-اجراي پيش آمدگي در قطعات مالكيت واقع در دوربرگردان ها و غيره مشروط به رعايت كليه ضوابط و مقررات مربوطه تحت زاويه 45 درجه در ضلع مشرف به دوربرگردان نسبت به ملك مجاور مجاز ميباشد.29-ملاك عمل براي عرض گذر، خط بدنه مصوب و با رعايت عرض غالب گذر ميباشد. عرض دوربرگردانها و عقب نشيني هاي موردي يا گشايشهاي مقطعي در گذرها ملاك عمل تعيين تعداد طبقات مجاز ساختمان نيست.30-احداث فضاي ورودي و انتظار (لابي) و سالن اجتماعات براي مجتمع هاي بيش از 15 واحد مسكوني الزامي است.31-دسترسي به فضاي آزاد آپارتمان بايد براي كليه واحدها امكانپذير باشد.32-در مجتمع هاي داراي 25 واحد و بيشتر احداث فضاي بازي و تفريح كودكان الزامي است و بايستي در طرح لحاظ شود.33-استفاده از فضاي آزاد براي پاركينگ اختصاصي در آپارتمانها مجاز نمي باشد.34- در مواردي كه قطعه مالكيت داراي ابعاد مختلف و اشكال هندسي نامنظم باشد سطح اشغال مجاز براساس حداكثر 60 درصد مساحت پلاك محاسبه مي¬گردد.
24- در زمان صدور پروانه براي املاك واقع در مسير كه امكان تامين فضاي باز مورد نياز واحدهاي مسكوني را ندارند درصورت واگذاري رايگان قسمت عقب كشي، مقدار مساحت قسمت مذكور را (حداكثر براي 4 واحد ) مي توان به عنوان فضاي باز همان پلاك منظور نمود. يعني مساحت قسمت عقب كشي بايستي برابر مساحت كسري فضاي باز باشد.

25- براي قطعات شمالي و جنوبي سطح اشغال مجاز 60 درصد در حد شمال ملك خواهد بود در صورت پيش آمدگي مازاد بر 60 درصد مجاورين به دليل مجوزهاي صادره قبلي و يا نوع جانمائي قطعات مجاور سطح اشغال تا 70 درصد قابل افزايش ميباشد.

26-كاشت يك نهال درخت مثمر يا غيرمثمر به ازاي هر واحد مسكوني در فضاي آزاد قطعات مالكيت الزامي است و بايستي محل كاشت درخت در نقشه هاي معماري منعكس گردد. همچنين صدور پايانكار منوط به اجراي موارد فوق ميباشد.

27-در موارد خاص استقرار بناي جديد در سمت شرق قطعات مالكيت شرقي-غربي باتوجه به وضعيت سطح اشغال مجاز (ساخت مجاز) قطعات مالكيت پيراموني و ساير ضوابط و مقررات مندرج در همين دفترچه بانظر و تاييد شهرداري مجاز ميباشد.

28-اجراي پيش آمدگي در قطعات مالكيت واقع در دوربرگردان ها و غيره مشروط به رعايت كليه ضوابط و مقررات مربوطه تحت زاويه 45 درجه در ضلع مشرف به دوربرگردان نسبت به ملك مجاور مجاز ميباشد.

29-ملاك عمل براي عرض گذر، خط بدنه مصوب و با رعايت عرض غالب گذر ميباشد. عرض دوربرگردانها و عقب نشيني هاي موردي يا گشايشهاي مقطعي در گذرها ملاك عمل تعيين تعداد طبقات مجاز ساختمان نيست.

30-احداث فضاي ورودي و انتظار (لابي) و سالن اجتماعات براي مجتمع هاي بيش از 15 واحد مسكوني الزامي است.

31-دسترسي به فضاي آزاد آپارتمان بايد براي كليه واحدها امكانپذير باشد.

32-در مجتمع هاي داراي 25 واحد و بيشتر احداث فضاي بازي و تفريح كودكان الزامي است و بايستي در طرح لحاظ شود.

33-استفاده از فضاي آزاد براي پاركينگ اختصاصي در آپارتمانها مجاز نمي باشد.

34- در مواردي كه قطعه مالكيت داراي ابعاد مختلف و اشكال هندسي نامنظم باشد سطح اشغال مجاز براساس حداكثر 60 درصد مساحت پلاك محاسبه مي گردد. 


ضوابط تفكيك مسكوني

حداقل تفكيك زمين براي كاربري مسكوني 175 مترمربع است. چنانچه مساحت قطعه زمين مضرب كاملي از 175 مترمربع نباشد، مساحت آخرين قطعه باقيمانده در صورتيكه حداكثر 20% كمتر از حد نصاب فوق (حداقل 140 مترمربع) باشد، تفكيك آن بلامانع است.

تبصره -در محدوده اسكان غيررسمي و بافت فرسوده مصوب، با توجه به شرايط خاص (ريزدانه بودن قطعات) حداقل مساحت قطعه 150 مترمربع تعيين مي‌گردد.



 
 محتوای 3

راهنمای استفاده از سیستم یکپارچه شهرسازی برای مهندسین محترم عضو سازمان نظام مهندسی: 


1) جهت استفاده از سیستم ابتدا باید نرم¬افزار Silverlight را برروی رایانه خود نصب نمایید. برای دانلود نرم افزار مذکور از تارنمای مایکروسافت به آدرس https://www.microsoft.com/silverlight استفاده فرمایید. 

2) برای اجرای سیستم شهرسازی باید از مرورگر اینترنت اکسپلورر (Internet Explorer) استفاده نمایید. 

3) به تارنمای سیستم یکپارچه شهرسازی در آدرس http://esup.tabriz.ir  مراجعه نموده و وارد سیستم شوید. 








4) جهت ورود به سیستم اطلاعات زیر را وارد نمایید:  

  • نام کاربری:     شماره عضویت
  • کلمه عبور:     کلمه عبور یکی از  4  گزینه روبرو می باشد:       1) 10 عدد صفر     2) کد ملی      3) شماره شناسنامه 4) بدون رمز (خالی)
  • شناسه:       قسمت شناسه خالی گذاشته



*در صورت بروز مشکل و عدم ورود به سیستم و خطای نام کاربری و کلمه عبور با قسمت انفورماتیک سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تماس حاصل نمایید.








5) ابتدا بروی آیکون خود اظهاری کلیک نموده و سپس کلید ویرایش را انتخاب نمایید. 





6) تمامی فیلدهای موجود در هر چهار برگ ( مشخصات فردی – مشخصات تحصیلی – مشخصات تماس ) را تکمیل و اسکن تصاویر با کیفیت حداقل 100 کیلوبایت بارگزاری نمایید و در پایان کلید ذخیره را کلیک کنید. 





7) پس از تکمیل کلیه فیلد ها و ذخیره نمودن آنها از تاریخ 95/10/1 به سازمان نظام مهندسی ساختمان استان مراجعه نموده و پس از احراز هویت و مهر امضا نمودن فرم مشخصات تکمیل شده در قسمت خود اظهاری و فرم تعهد چاپ شده از سیستم، سامانه برای شما فعال خواهد شد.


* در صورت بروز مشکل و عدم ورود به سیستم و خطای نام کاربری و کلمه عبور با قسمت انفورماتیک سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تماس حاصل نمایید.